改修工事とは？修繕との違いや種類・注意点、業界課題を解説

2026/10/16

建物の老朽化対策や資産価値の維持・向上を目的に行われる「改修工事」。外壁や屋根の補修、耐震補強、設備更新など工事内容は幅広く、建物の安全性や快適性を高めるうえで重要な役割を担っています。一方、改修工事の現場では、人手不足や資材価格の高騰、工程管理の複雑化などが課題となっています。

本記事では、改修工事の基本的な意味や修繕工事との違い、工事の種類、施工時の注意点を解説します。さらに、リフォーム業界が抱える課題と、施工管理アプリを活用した業務効率化の方法、実際の導入事例も紹介します。

改修工事とは

改修工事とは、建物の老朽化した部分を修復するだけでなく、設備や機能、性能を改善し、建物の価値や利便性を高めるための工事です。住宅やマンション、オフィスビル、商業施設など、さまざまな建物を対象に実施されます。

具体的には、外壁や屋根の改修、防水性能の向上、耐震補強、断熱性能の改善、設備の更新などが挙げられます。建物の安全性や快適性を高め、長寿命化を図ることが主な目的です。

改修工事は、建物の現状や用途、利用者のニーズに応じて計画され、既存建物を有効活用するための重要な取り組みとなっています。

改修工事と「修繕工事」の違いとは

改修工事と修繕工事の主な違いは、工事の目的にあります。修繕工事は、経年劣化や破損によって低下した建物の機能や性能を、元の状態に近づけることを目的としています。例えば、外壁のひび割れ補修や雨漏りの修理、劣化した設備の交換などが該当します。

一方、改修工事は、既存の性能を回復させるだけでなく、断熱性や耐震性、利便性などを従来より向上させることを目的としています。

ただし、実際の工事では修繕と改修が組み合わされることも多く、両者の区分が明確でない場合もあります。

関連記事：大規模修繕工事とは？工事内容・流れ・施工管理のポイントを解説

改修工事の目的

改修工事は、建物の老朽化への対応だけでなく、安全性や快適性の向上、資産価値の維持、省エネルギー化など、さまざまな目的で実施されます。

・建物の安全性の向上

・資産価値の維持・向上

・快適性・住みやすさの向上

・省エネ効果への期待

建物の安全性の向上

改修工事の重要な目的の一つが、建物の安全性を高めることです。建物は経年劣化によって外壁や屋根、構造部材、設備などの性能が低下し、事故や災害時の被害につながるおそれがあります。

例えば、耐震補強工事によって地震に対する安全性を高めたり、外壁の浮きやひび割れを補修して外壁材の落下を防いだりすることができます。

また、防火設備や避難設備の更新なども、安全性を確保するための重要な改修工事です。建物の状態を適切に把握し、必要な対策を講じることで、利用者の安全確保につながります。

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資産価値の維持・向上

改修工事は、建物の資産価値を維持・向上させるためにも重要です。建物は築年数の経過とともに設備や内外装が劣化し、機能性や外観の魅力が低下する場合があります。

外壁や共用部分の改修、設備の更新、断熱性能の改善などを行うことで、建物の利便性や快適性を高められます。

特にマンションや賃貸物件、商業施設では、適切な改修によって入居者や利用者の満足度向上、空室対策、競争力の維持につながることが期待されます。

ただし、改修工事によって必ず資産価値が上昇するわけではないため、費用対効果を考慮した計画が重要です。

快適性・住みやすさの向上

改修工事は、建物を利用する人の快適性や住みやすさを向上させる目的でも実施されます。特に住宅やマンションでは、居住者の年齢や生活環境の変化に合わせた改修が求められます。

例えば、段差の解消や手すりの設置、滑りにくい床材への変更などのバリアフリー改修は、高齢者や身体の不自由な人の転倒事故を防ぐ対策として有効です。

また、間取りの変更や水回り設備の更新、遮音性能の改善などによって、日常生活の利便性や快適性を高められます。利用者のニーズに合わせて改修内容を検討することが重要です。

省エネ効果への期待

改修工事によって建物の省エネルギー性能を高めることもできます。特に築年数が経過した建物では、断熱性能の不足や設備の老朽化によって、冷暖房などのエネルギー消費量が増加している場合があります。

例えば、外壁や屋根への断熱材の追加、断熱窓への交換、高効率な空調設備や給湯設備の導入などが挙げられます。

これらの改修によって冷暖房効率が改善し、光熱費の削減や室内環境の快適性向上が期待できます。

また、エネルギー消費量の削減は、建物の運用コスト低減だけでなく、CO2排出量の削減にもつながります。

改修工事の種類

改修工事には、建物の外装や設備、構造部分などを対象としたさまざまな種類があります。代表的な工事について、それぞれの特徴を解説します。

・屋根・外壁・防水工事

・塗装工事

・その他の改修工事

屋根・外壁・防水工事

屋根・外壁・防水工事は、雨水の浸入を防ぎ、建物の耐久性を維持・向上させるための改修工事です。

屋根材の交換や補修、外壁材の張り替え、ひび割れ補修、屋上やバルコニーの防水層の更新などが該当します。

これらの部分は雨風や紫外線の影響を受けやすく、劣化を放置すると雨漏りや建物内部の損傷につながるおそれがあります。定期的な点検と適切な改修が重要です。

塗装工事

塗装工事は、建物の外壁や屋根、鉄部などに塗料を塗り、外観の改善や部材の保護を図る工事です。

塗膜には、雨水や紫外線などから建材を保護し、劣化を抑える役割があります。また、防水性や遮熱性などの機能を持つ塗料を使用する場合もあります。

塗装工事では、下地の劣化状況を確認し、適切な補修や下地処理を行ったうえで、使用環境に適した塗料を選定することが重要です。

その他の改修工事

改修工事には、建物の内部や設備、構造部分を対象とした工事もあります。

代表的なものとして、耐震補強工事、断熱改修工事、給排水設備や電気設備の更新、エレベーターの改修、バリアフリー化などが挙げられます。

また、オフィスや商業施設では、用途変更や働き方の変化に対応するため、間取りや内装を変更する改修工事も行われます。建物の用途や課題に応じた工事の選定が重要です。

改修工事の注意点

改修工事を円滑に進めるには、工事内容や費用だけでなく、法令への対応や長期的な維持管理も考慮する必要があります。

・長期的なメンテナンス性を考慮に入れる

・アスベスト除去工事では事前調査や届出が必要

・建築確認申請が必要な場合もある

・補助金を活用する

長期的なメンテナンス性を考慮に入れる

改修工事では、施工時の費用だけでなく、将来的な維持管理やメンテナンスのしやすさを考慮することが重要です。

例えば、外壁材や屋根材、防水材などは、製品や施工方法によって耐用年数やメンテナンス周期が異なります。初期費用を抑えられても、短期間で再改修が必要になれば、長期的な費用負担が大きくなる可能性があります。

そのため、材料の耐久性や補修のしやすさ、点検方法などを確認し、ライフサイクルコストを踏まえた計画を立てることが大切です。

また、施工履歴や使用材料、図面などを適切に記録・管理しておくことで、将来の点検や改修計画にも役立ちます。

アスベスト除去工事では事前調査や届出が必要

既存建物の改修工事では、アスベスト（石綿）を含む建材が使用されていないか確認する必要があります。法令に基づき、原則として工事前に石綿含有建材の事前調査を実施しなければなりません。

一定規模以上の改修工事では、事前調査結果の報告が必要です。また、吹付け石綿や石綿含有保温材などの除去では、対象建材や作業内容に応じて、労働基準監督署への届出や自治体への届出が必要となる場合があります。

すべてのアスベスト除去工事で同じ届出が必要になるわけではありません。対象建材や工事内容を確認し、必要な手続きを適切に行うことが重要です。

建築確認申請が必要な場合もある

改修工事の内容によっては、建築基準法に基づく建築確認申請が必要となる場合があります。

例えば、一定の建築物で主要構造部の一種以上について過半の修繕・模様替えを行う「大規模の修繕・大規模の模様替え」に該当する場合などです。

2025年4月の建築基準法改正により、従来は確認申請が不要だった一部の木造2階建て住宅などでも、大規模な修繕・模様替えを行う際に確認申請が必要となっています。

ただし、建物の規模や構造、工事範囲によって取り扱いが異なるため、着工前に建築士や建築主事、指定確認検査機関などへ確認することが重要です。

関連記事：建築確認とは？申請の流れ・必要書類・期間・費用をわかりやすく解説

補助金を活用する

改修工事では、工事内容や建物の条件に応じて、国や地方自治体の補助金制度を利用できる場合があります。

例えば、住宅の断熱改修や高効率給湯設備の導入、耐震改修、バリアフリー改修などは、補助対象となることがあります。

補助金を活用することで、建物所有者の費用負担を軽減し、改修工事を実施しやすくなります。

ただし、制度ごとに対象工事や申請条件、受付期間、予算上限などが異なります。また、工事契約や着工前の手続きが必要な場合もあるため、最新の公募要領を確認し、早めに準備することが重要です。

リフォーム業界の課題

改修工事を担うリフォーム業界では、人手不足やコスト上昇、業務のデジタル化など、さまざまな課題を抱えています。

・深刻化する人手不足

・人件費・原料高に由来する利益率の低下

・DX化の遅れ

・消費者ニーズの多様化

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深刻化する人手不足

リフォーム業界では、建設技能者の高齢化や若年層の入職者不足などを背景に、人手不足が課題となっています。

改修工事は既存建物の状態に応じた施工が求められるため、現場ごとの状況を判断できる経験豊富な職人や施工管理担当者の確保が重要です。

しかし、人員が不足すると、一人の担当者が複数の現場を兼任するケースが増え、工程管理や品質確認、協力会社との調整などの業務負担が大きくなります。

こうした状況に対応するには、人材確保や育成に加え、現場訪問や報告書作成、情報共有などの業務を効率化し、限られた人員でも現場を管理できる体制づくりが求められます。

関連記事：建設現場の施工管理が人手不足の背景とは？解決策や実際の事例も

人件費・原料高に由来する利益率の低下

リフォーム業界では、人件費や建築資材価格の上昇によって、工事原価が増加し、利益率が圧迫されるケースがあります。

特に改修工事は、既存建物の劣化状況や施工条件によって追加工事が発生することもあり、当初の見積もりから原価が変動しやすい特徴があります。

また、資材の納期遅延や協力会社との工程調整がうまく進まない場合、工期の延長や追加の人件費が発生する可能性もあります。

利益率を確保するには、適切な見積もりや原価管理に加え、工程の進捗状況を把握し、手戻りや無駄な作業を減らすことが重要です。

DX化の遅れ

リフォーム業界では、紙の図面や報告書、電話、FAX、メールなどを中心とした業務が残っている企業もあり、デジタル化の遅れが課題となっています。

例えば、現場写真の整理や報告書の作成、工程変更の連絡などを個別に行っている場合、情報共有に時間がかかり、確認漏れや伝達ミスが発生しやすくなります。

また、施工管理担当者が現場の進捗を確認するために何度も訪問するなど、移動時間が業務負担となるケースもあります。

こうした課題を解決するには、施工管理アプリなどを活用し、現場写真や図面、工程情報を一元管理できる環境を整えることが効果的です。

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消費者ニーズの多様化

リフォーム業界では、住宅や建物に対する消費者ニーズが多様化しています。

従来の老朽化した設備の交換や内外装の修繕だけでなく、省エネルギー性能の向上、耐震性の確保、バリアフリー化、間取り変更など、改修工事に求められる内容が幅広くなっています。

また、工事費用や施工品質だけでなく、工事の進捗状況を分かりやすく説明することや、迅速な問い合わせ対応なども重要です。

こうしたニーズに対応するには、顧客ごとの要望を正確に把握し、設計担当者や施工管理担当者、協力会社の間で情報を共有しながら、柔軟に工事を進める体制が求められます。

リフォーム業界の課題を解決するには施工管理アプリの活用が効果的

リフォーム業界が抱える人手不足や業務負担の増加、情報共有の遅れなどの課題を解決するには、施工管理アプリの活用が効果的です。

施工管理アプリを導入することで、現場写真や図面、工程情報、作業報告などをクラウド上で一元管理でき、関係者間で最新情報を共有しやすくなります。

また、現場の進捗状況をスマートフォンなどから確認できるため、確認のためだけの現場訪問や電話連絡を減らし、業務効率化につなげられます。

特に複数の改修工事を並行して管理する企業では、情報共有の迅速化や報告業務の効率化によって、施工管理担当者の負担軽減や生産性向上が期待できます。

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施工管理アプリでリフォーム現場の課題を解決した事例

施工管理アプリ「KANNA」を活用し、現場訪問の削減や報告書作成の効率化に取り組んだ企業の事例を紹介します。

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半日がかりの現場訪問が不要に！無駄を省き、ミスの芽を摘み、工程を克明に記録（株式会社インテリックス空間設計）

リノベーションの設計・施工を手掛ける株式会社インテリックス空間設計では、現場での変更やトラブルへの対応に時間がかかり、管理者の到着を待つ職人の待機時間が課題となっていました。

そこで「KANNA」を導入し、図面や現場写真をリアルタイムで共有できる環境を整備。半日がかりになることもあった現場訪問を減らし、職人の待機時間削減や施工の効率化を実現しました。

さらに、関係者間で情報を共有することで、小さなミスの早期発見や資材納入状況の把握にもつながっています。

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紙もペンもFAXも不要。報告書の即時作成・共有を叶える「KANNAレポート」で管理側も現場も負担減（三井デザインテック株式会社）

内装工事やリフォーム工事を手掛ける三井デザインテック株式会社では、紙ベースの報告書作成や提出に時間がかかり、現場と管理側の情報共有が遅れることが課題でした。

そこで「KANNAレポート」を導入し、スマートフォンから報告書を作成・共有できる仕組みを整備。現場から事務所に戻ることなく報告書を提出できるようになり、業務負担の軽減と迅速な情報共有を実現しました。

また、既存のExcel帳票を活用できるため、フォーマットを作り直す手間も削減しています。

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まとめ

改修工事は、建物の老朽化への対応だけでなく、安全性や快適性、資産価値を高めるための重要な工事です。一方、リフォーム業界では人手不足や資材価格の高騰、情報共有の遅れなどが課題となっており、施工管理業務の効率化が求められています。

こうした課題の解決には、施工管理アプリの活用が効果的です。アプリ評価No.1施工管理アプリ「KANNA」なら、現場写真や図面、工程情報を一元管理し、関係者間の情報共有を円滑にできます。現場訪問や報告業務の負担を減らし、限られた人員でも効率的な現場管理を実現できます。

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改修工事に関するよくある質問

改修工事とはどんな工事ですか？